남양주 진접2지구 A-7BL 공공분양 분석

풍양역 및 상업시설과 도보 9분 거리로 접근성이 우수합니다. 

 

남양주진접2 A-7블록 공공분양 분석 리포트

규제와 호재를 한 눈에, 청약 전 필수 점검 사항

📋 핵심 요약 및 개요

남양주진접2 A-7블록은 분양가상한제가 적용되어 가격 경쟁력이 높으나, 10년 재당첨 제한 등 강력한 규제가 적용되는 장기 실거주 목적의 단지입니다. 입주 예정일과 주요 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

분양가 (59㎡ 최상층)

약 4.12억 원

(*발코니 확장비, 기금 융자 포함 시 상이)

주요 규제

재당첨 제한 10년

전매 제한 3년

공급 일정 (2025년)

특공 접수: 10/15 (수)

일반 접수: 10/16~17 (목/금)

 

💰 공급 및 가격 상세 분석 (59B 타입 기준)

분양가상한제 적용으로 층별 가격 편차가 존재합니다. 대표적인 59B 타입(전용 $59.98\text{m}^2$)의 층별 가격 및 납부 조건을 확인하세요. (모든 금액은 기본형, 천원 단위)

층	주택가격 (기본형)	계약금 (10%)	중도금 (30%)	잔금 (60%)	총액 (4억 이상)
1층	387,630	38,800	116,400	177,430	387,630
2층	391,760	39,200	117,600	179,960	391,760
3층	400,000	40,000	120,000	185,000	400,000
4층	408,250	40,900	122,600	189,750	408,250
5층~최상층	412,380	41,300	123,800	192,280	412,380

* 주택도시기금 융자금 5,500만원 포함된 금액으로, 잔금에서 상환 또는 대환 가능합니다.

** 중도금 집단대출은 현재 미정이며 불가 시 자력 납부 필요.

 

✅ 청약 자격 및 기준

공공분양은 무주택, 소득, 자산 요건을 모두 충족해야 합니다. 특히 자산 기준은 특별공급과 일반공급 모두 동일하게 적용됩니다.

공통 자산 기준

모든 무주택세대구성원 기준

• 부동산 자산 2억 1,550만원 이하
• 자동차 가액 3,803만원 이하

지역 우선 공급

• 남양주시 1년 이상 계속 거주: 30% 우선 공급
• 경기도 6개월 이상 계속 거주: 20% 공급 (남양주 미달분 포함)
• 기타 수도권 (서울/인천/경기 6개월 미만): 50% 공급

* 다자녀 특공은 경기도 50%, 기타 수도권 50%로 기준이 상이합니다.

특별공급 (신혼/생애최초 등)

무주택 및 자산 기준 외에, 유형별 **소득 기준**과 **청약 통장 요건**을 충족해야 합니다.

• 소득 기준: 도시근로자 월평균 소득 80%~200% (유형별, 맞벌이별 상이)
• 신혼/신생아: 입주자저축 가입 6개월 경과, 6회 이상 납입
• 생애최초/노부모: 입주자저축 1순위 (1년 경과, 12회 이상 납입)
• 출산 가구 완화 특례 적용 (23.3.28. 이후 출생 자녀)

일반공급

무주택, 자산 기준을 충족하고 다음 순위 요건을 갖춰야 합니다.

• **1순위:** 입주자저축 1년 경과, 12회 이상 납입
• **2순위:** 입주자저축 가입자
• 선정 방식: 1순위 내에서 3년 이상 무주택 기간과 **저축 총액**이 많은 순으로 당첨자를 결정합니다.
• 신생아 우선공급(50%)이 1순위 내에 신설되어 해당 가구에 유리합니다.

 

🏞️ 입지 및 환경: 호재와 리스크 병행

남양주진접2지구는 개발 진행형 신도시입니다. 미래 교통망 확충이라는 큰 호재가 있지만, 개발 초기 단계에서 감수해야 할 환경적 리스크도 명확합니다.

👍 개발 호재 (미래 가치)

• 더블 역세권(예정): 4호선 풍양역(가칭) 및 9호선 연장선(950정거장 가칭) 계획.
• 광역 도로망 확충: 내각대교 확장, 국도47호선 IC 개설 등 교통 개선 진행 중.
• 계획된 신도시 환경: 지구 내 공원, 녹지, 상업시설 등의 쾌적한 주거 환경 조성 예정.

⚠️ 환경 리스크 (필수 확인)

• 변전소 인접: 단지 동측 약 100m 거리에 옥내형 진접변전소 위치.
• 임시 송전선로: 2028년 말 철거 예정인 임시 철탑 및 송전선로가 입주 시점까지 존치 가능성.
• 주변 공업 시설: 인근에 공장, 물류센터 등이 있어 소음, 분진, 악취 발생 가능성.
• 인프라 구축 지연: 학교, 도로 등 기반 시설 완공이 늦어져 초기 불편 예상.

 

🗓️ 주요 분양 일정 (2025년)

청약 신청부터 계약까지의 주요 날짜를 확인하여 놓치지 않도록 주의하세요.

특별공급 접수

2025.10.15 (수) 10:00 ~ 17:00

일반공급 접수

2025.10.16 (목) ~ 10.17 (금) 10:00 ~ 17:00

당첨자 발표

2025.10.30 (목) 14:00

계약 체결

2025.12.29 (월) ~ 12.30 (화)

전자계약: 12/22 ~ 12/23

본 자료는 입주자모집공고문을 기반으로 분석되었으며, 청약 전 반드시 LH 청약플러스의 공식 공고문을 확인하시기 바랍니다.

학교 예정지와 400미터 정도 거리로 통학 우수

 

4베이 판상형 구조로 구조도 준수하고, 드레스룸과 현관 창고도 있어 59치고는 알찬 구성입니다.

다만, 건설 브랜드와 자재가 합리적인 가격에 맞는 수준인 것은 감안해야 할 것 같습니다.

 

주차대수는 세대당 1.2대로 준수합니다.

 

9호선이 2031년 예정이긴 한데, 1~2년 더 걸리는건 다반사라 장기적으로 생각하셔야 하며, 9호선 완공 시 강남까지 빠르게 접근할 수 있습니다.  현해 9호선 연장 노선 총 6공구 중 2·5·6공구가 유찰중이라고 하네요..  

 

 왕숙지구에 역세권이면 더 좋겠지만 앞날은 장담할 수 없으니,

저라면  종합적으로 봤을 때 이정도 입지에 이가격이면 무조건 GO입니다.

일반물량이 워낙 적어 경쟁률이 높지 않을까 생각되네요.

 

현실적으로 마음에 걸리는 부분은 중도금 대출 부분인데, 여건에 따라 집단대출이 안될수도 있다고 공고문에 적혀있네요.

그나마 다행인 것은 중도금이 30%로 설정된 것입니다.

잔금 치룰 때는 기존 대출에 추가로 잔금을 주택담보대출로 바꾸면서 입주하기 때문입니다.

집단대출이 된다면 다행인데(대부분은 은행과 협의가 됬었던 것 같음..), 개인 여건에 따라 다를 수 도 있고 은행 협의에 따라 달라질 수도 있으니 최악의 경우 계약금과 중도금 합쳐 40%는 자력으로 마련해야 할 가능성이 있을지도 모르겠습니다. 잔금대출은 주택담보대출이기 때문에 조금 더 대출조건을 충족하기 수월할 수 있음.   

※보통은 계약금 10~20%, 중도금 60%, 잔금 20~30%가 많은 편입니다.